O mercado imobiliário francês em 2024 se caracteriza por uma queda no volume de transações e uma reconfiguração das estratégias de investimento. As taxas de crédito, após um aumento rápido, começam a se estabilizar, enquanto novas restrições regulatórias modificam profundamente os modelos de locação que ainda funcionavam há dois anos.
Calendário DPE e valor dos imóveis: o fator que os compradores subestimam
O Diagnóstico de Desempenho Energético não é mais um simples documento administrativo entregue durante uma venda. Desde as recentes evoluções regulatórias, ele condiciona diretamente o direito de locação de um imóvel. Os imóveis classificados como G são os primeiros afetados, com uma proibição de locação que se aproxima.
Esse prazo cria dois efeitos simultâneos no mercado. De um lado, os proprietários de imóveis ineficientes buscam vender antes da data limite, o que alimenta uma oferta desvalorizada. Do outro, compradores informados visam esses imóveis para renová-los e captar uma mais-valia na locação.
O erro frequente consiste em subestimar o custo real das obras de renovação energética. Um orçamento de obras mal calibrado pode anular a desvalorização obtida na compra. Antes de se posicionar sobre um imóvel ineficiente, é necessário obter uma avaliação precisa por um profissional qualificado RGE, e não uma estimativa superficial baseada na área.
Para acompanhar essas evoluções do setor, o imobiliário no Exploractu permite cruzar as tendências do mercado com as mudanças regulatórias em andamento.
Locação mobiliada de curta duração: um modelo sob pressão regulatória
As estratégias de locação baseadas na locação sazonal tipo Airbnb estão passando por um endurecimento notável em 2024. Várias grandes cidades turísticas estão multiplicando os decretos municipais que impõem uma declaração prévia e uma mudança de uso para as locações de curta duração.
Em Paris, o limite de 120 noites por ano para a residência principal agora vem acompanhado de controles aumentados e de uma coleta automática de dados pela administração fiscal. Não é mais um limite teórico: as sanções se tornam efetivas.
Essa pressão regulatória leva os investidores a reconsiderar suas estruturas. Três alternativas estão ganhando espaço:
- O contrato de mobilidade, contrato de um a dez meses não renovável, que visa estudantes, profissionais em missão ou pessoas em formação. Ele oferece um aluguel superior ao contrato clássico sem as restrições do sazonal.
- A locação mobiliada de longa duração sob o status LMNP, que mantém vantagens fiscais (depreciação do imóvel e do mobiliário) enquanto garante a ocupação.
- O coliving, que mutualiza os espaços comuns e gera um aluguel por quarto superior ao aluguel global de um contrato clássico, desde que a gestão locativa seja bem controlada.
O ponto comum dessas três opções: elas se baseiam em um quadro jurídico estável, onde a locação sazonal depende de decisões municipais que podem mudar a cada ano.
Crédito imobiliário em 2024: taxas, normas HCSF e margem de negociação
Após quase quadruplicar em menos de dois anos, as taxas de juros do crédito imobiliário iniciaram uma fase de estabilização. Essa calmaria não significa um retorno às condições de 2021, mas reabre uma janela para os mutuários cujo pedido havia sido recusado alguns meses antes.
As normas do Alto Conselho de Estabilidade Financeira (HCSF) permanecem o quadro estruturante do acesso ao crédito. A taxa de endividamento máxima permanece fixada em 35% da renda, incluindo seguros, e a duração do empréstimo não pode ultrapassar 25 anos (27 anos no novo com carência).
A margem de manobra está em outro lugar. Vários mecanismos permitem melhorar um pedido:
- A entrada pessoal continua sendo o primeiro critério de seleção dos bancos. Uma entrada que cubra, no mínimo, as taxas de notário e as taxas de garantia altera a percepção do risco pelo credor.
- A domiciliação bancária e a contratação de produtos adicionais (seguro residencial, poupança) oferecem uma alavanca de negociação sobre a taxa nominal.
- O recurso a um corretor pode resultar em algumas dezenas de pontos base a mais, especialmente para perfis atípicos (autônomos, rendimentos variáveis, expatriados).
O PTZ (empréstimo a taxa zero) foi reconfigurado para 2024 com um novo foco em certas áreas e tipos de imóveis. Sua abrangência permanece limitada, mas pode complementar um plano de financiamento para um comprador de primeira viagem em área tensa.
Preços imobiliários: onde estão as oportunidades de compra em 2024
A queda dos preços registrada desde 2023 não afeta o mercado de maneira uniforme. Algumas grandes metrópoles viram seus preços recuarem vários pontos, enquanto cidades médias bem conectadas se mantêm mais resistentes.
As cidades onde os preços caem mais às vezes oferecem as melhores oportunidades de investimento locativo, desde que a demanda locativa permaneça sustentada. Um preço em queda em uma cidade onde a vacância locativa aumenta não é uma oportunidade, é uma armadilha.
Para avaliar a pertinência de um setor, dois indicadores contam mais do que o preço por metro quadrado: a taxa de vacância locativa e a relação entre o preço de compra e o aluguel anual. Uma relação inferior a 15 geralmente sinaliza um mercado favorável ao investimento locativo. Acima de 20, o rendimento bruto se torna muito baixo para absorver as despesas e a tributação.
O setor imobiliário em 2024 recompensa os compradores que dominam três parâmetros simultaneamente: a performance energética do imóvel, o quadro regulatório local da locação e a estrutura de seu financiamento. Negligenciar um desses três aspectos expõe a correções custosas nos anos seguintes à compra.