Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 ist durch einen Rückgang des Transaktionsvolumens und eine Umstrukturierung der Investitionsstrategien gekennzeichnet. Die Kreditkosten, nach einem raschen Anstieg, beginnen sich zu stabilisieren, während neue regulatorische Anforderungen die Mietmodelle, die vor zwei Jahren noch funktionierten, grundlegend verändern.
DPE-Kalender und Immobilienwerte: der Faktor, den Käufer unterschätzen
Der Energieausweis ist nicht mehr nur ein einfaches Verwaltungsdokument, das bei einem Verkauf übergeben wird. Seit den jüngsten regulatorischen Entwicklungen beeinflusst er direkt das Recht, eine Immobilie zu vermieten. Die als G klassifizierten Wohnungen sind die ersten, die betroffen sind, mit einem sich nähernden Vermietungsverbot.
Dieser Stichtag erzeugt zwei gleichzeitige Effekte auf dem Markt. Einerseits versuchen Eigentümer von energetisch ineffizienten Wohnungen, vor dem Stichtag zu verkaufen, was ein Angebot mit Wertminderung schafft. Andererseits zielen informierte Käufer auf diese Immobilien ab, um sie zu renovieren und einen Mehrwert bei der Wiedervermietung zu erzielen.
Ein häufiger Fehler besteht darin, die tatsächlichen Kosten für energetische Renovierungsarbeiten zu unterschätzen. Ein schlecht kalkuliertes Renovierungsbudget kann die beim Kauf erzielte Wertminderung zunichte machen. Bevor man sich für eine energetisch ineffiziente Wohnung entscheidet, sollte man eine präzise Kostenschätzung von einem qualifizierten RGE-Handwerker einholen, nicht eine grobe Schätzung basierend auf der Fläche.
Um diese Entwicklungen im Sektor zu verfolgen, ermöglicht die Immobilienplattform Exploractu das Zusammenspiel von Markttrends und den aktuellen regulatorischen Änderungen.
Möblierte Kurzzeitvermietung: ein Modell unter regulatorischem Druck
Die Mietstrategien, die auf saisonalen Vermietungen wie Airbnb basieren, erfahren 2024 eine deutliche Verschärfung. Mehrere große Touristenzentren erlassen zahlreiche kommunale Verordnungen, die eine vorherige Anmeldung und eine Nutzungsänderung für Kurzzeitvermietungen vorschreiben.
In Paris wird die Obergrenze von 120 Übernachtungen pro Jahr für die Hauptwohnung nun von verstärkten Kontrollen und einer automatischen Datenerfassung durch die Steuerbehörden begleitet. Es handelt sich nicht mehr um eine theoretische Obergrenze: die Sanktionen werden wirksam.
Dieser regulatorische Druck zwingt Investoren, ihre Modelle zu überdenken. Drei Alternativen gewinnen an Bedeutung:
- Der Mobilitätsmietvertrag, ein nicht verlängerbarer Vertrag von ein bis zehn Monaten, der sich an Studenten, Berufstätige auf Mission oder Personen in Ausbildung richtet. Er bietet eine höhere Miete als der klassische Mietvertrag ohne die Einschränkungen der saisonalen Vermietung.
- Die langfristige möblierte Vermietung unter dem LMNP-Status, die steuerliche Vorteile (Abschreibung der Immobilie und der Möbel) bewahrt und gleichzeitig die Belegung sichert.
- Das Coliving, das Gemeinschaftsräume teilt und eine Miete pro Zimmer generiert, die höher ist als die Gesamtmiete eines klassischen Mietvertrags, vorausgesetzt, die Mietverwaltung wird beherrscht.
Das gemeinsame Merkmal dieser drei Optionen: Sie basieren auf einem stabilen rechtlichen Rahmen, während die saisonale Vermietung von kommunalen Entscheidungen abhängt, die sich jedes Jahr ändern können.
Immobilienkredite 2024: Zinssätze, HCSF-Normen und Verhandlungsspielraum
Nachdem die Zinssätze für Immobilienkredite in weniger als zwei Jahren fast vervierfacht wurden, haben sie eine Phase der Stabilisierung eingeleitet. Diese Beruhigung bedeutet nicht eine Rückkehr zu den Bedingungen von 2021, aber sie öffnet ein Fenster für Kreditnehmer, deren Antrag einige Monate zuvor abgelehnt wurde.
Die Normen des Hochrates für Finanzielle Stabilität (HCSF) bleiben der strukturierende Rahmen für den Zugang zu Krediten. Die maximale Verschuldungsquote bleibt bei 35 % des Einkommens, einschließlich Versicherung, und die Laufzeit des Kredits darf 25 Jahre nicht überschreiten (27 Jahre im Neubau mit Stundung).
Der Spielraum liegt woanders. Mehrere Hebel ermöglichen es, einen Antrag zu verbessern:
- Das Eigenkapital bleibt das wichtigste Auswahlkriterium der Banken. Ein Eigenkapital, das mindestens die Notarkosten und die Garantiegebühren abdeckt, verändert die Risikowahrnehmung durch die kreditgebende Institution.
- Die Bankverbindung und der Abschluss von Zusatzprodukten (Hausratversicherung, Ersparnisse) bieten einen Verhandlungsspielraum für den nominalen Zinssatz.
- Die Inanspruchnahme eines Maklers kann einige Basispunkte einsparen, insbesondere für atypische Profile (Selbständige, variable Einkünfte, Expats).
Der PTZ (Nullzinsdarlehen) wurde für 2024 umgestaltet, mit einem Fokus auf bestimmte Gebiete und bestimmte Arten von Immobilien. Seine Reichweite bleibt begrenzt, kann aber einen Finanzierungsplan für einen Erstkäufer in einem angespannten Gebiet ergänzen.
Immobilienpreise: Wo befinden sich die Kaufgelegenheiten im Jahr 2024
Der seit 2023 verzeichnete Preisrückgang betrifft den Markt nicht einheitlich. Einige große Metropolen haben einen Rückgang ihrer Preise um mehrere Punkte erlebt, während gut angebundene Mittelstädte besser standhalten.
Die Städte, in denen die Preise am stärksten fallen, bieten manchmal die besten Chancen für Investitionen in Mietimmobilien, vorausgesetzt, die Mietnachfrage bleibt stabil. Ein Preisrückgang in einer Stadt, in der die Leerstandsquote steigt, ist keine Gelegenheit, sondern eine Falle.
Um die Relevanz eines Sektors zu bewerten, zählen zwei Indikatoren mehr als der Preis pro Quadratmeter: die Leerstandsquote und das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresmiete. Ein Verhältnis unter 15 signalisiert in der Regel einen marktfreundlichen Investitionsbereich. Über 20 wird die Bruttorendite zu niedrig, um die Kosten und die Besteuerung zu decken.
Der Immobiliensektor im Jahr 2024 belohnt Käufer, die gleichzeitig drei Parameter beherrschen: die Energieeffizienz der Immobilie, den lokalen regulatorischen Rahmen der Vermietung und die Struktur ihrer Finanzierung. Die Vernachlässigung eines dieser drei Aspekte birgt das Risiko kostspieliger Korrekturen in den Jahren nach dem Kauf.