De Franse vastgoedmarkt in 2024 wordt gekenmerkt door een afname van het aantal transacties en een herstructurering van investeringsstrategieën. De kredietrentes, na een snelle stijging, beginnen zich te stabiliseren, terwijl nieuwe regelgeving de huurmodellen die nog twee jaar geleden functioneerden, ingrijpend verandert.
Kalender DPE en waarde van woningen: de factor die kopers onderschatten
Het Diagnostisch Energieprestatie is niet langer een eenvoudig administratief document dat bij een verkoop wordt overhandigd. Sinds de recente regelgeving is het direct bepalend voor het recht om een goed te verhuren. Woningen met een classificatie G zijn de eerste die worden getroffen, met een verhuurverbod dat dichterbij komt.
Deze deadline creëert twee gelijktijdige effecten op de markt. Aan de ene kant proberen eigenaren van energieverspillende woningen te verkopen vóór de deadline, wat zorgt voor een afgewaardeerd aanbod. Aan de andere kant richten deskundige kopers zich op deze woningen om ze te renoveren en een meerwaarde bij de verhuur te realiseren.
De veelvoorkomende fout is om de werkelijke kosten van energierenovatie te onderschatten. Een slecht afgestemd renovatiebudget kan de korting die bij de aankoop is verkregen, tenietdoen. Voordat men zich op een energieverspillende woning positioneert, moet men een nauwkeurige schatting krijgen van een gekwalificeerde RGE-aannemer, en niet een globale schatting op basis van de oppervlakte.
Om deze ontwikkelingen in de sector te volgen, biedt de vastgoedsectie op Exploractu de mogelijkheid om de markttrends te combineren met de huidige regelgeving.
Gemeubileerde korte termijn verhuur: een model onder druk van regelgeving
De huurstrategieën gebaseerd op seizoensverhuur zoals Airbnb ondergaan in 2024 een aanzienlijke verstrenging. Verschillende grote toeristische steden verhogen het aantal gemeentelijke verordeningen die een voorafgaande verklaring en een wijziging van gebruik vereisen voor korte termijn verhuur.
In Parijs gaat het plafond van 120 nachten per jaar voor de hoofdverblijfplaats nu gepaard met verhoogde controles en een automatische gegevensverzameling door de belastingdienst. Het is niet langer een theoretisch plafond: de sancties worden effectief.
Deze druk van regelgeving dwingt investeerders om hun structuren te heroverwegen. Drie alternatieven winnen aan terrein:
- De mobiliteitshuur, een contract van één tot tien maanden dat niet kan worden verlengd, gericht op studenten, professionals op missie of mensen in opleiding. Het biedt een huurprijs die hoger is dan die van een klassiek huurcontract zonder de beperkingen van seizoensverhuur.
- De gemeubileerde lange termijn verhuur onder het LMNP-regime, dat fiscale voordelen behoudt (afschrijving van het goed en meubilair) terwijl het de bezetting veiligstelt.
- Coliving, dat gemeenschappelijke ruimtes deelt en een hogere huur per kamer genereert dan de totale huur van een klassiek huurcontract, mits de huuradministratie goed wordt beheerd.
Het gemeenschappelijke kenmerk van deze drie opties: ze zijn gebaseerd op een stabiele juridische basis, terwijl seizoensverhuur afhankelijk is van gemeentelijke beslissingen die elk jaar kunnen veranderen.
Hypotheek in 2024: rentes, HCSF-normen en onderhandelingsruimte
Na bijna verviervoudigen in minder dan twee jaar, zijn de hypotheekrentes begonnen aan een fase van stabilisatie. Deze kalmte betekent geen terugkeer naar de voorwaarden van 2021, maar opent wel een venster voor leners wiens aanvraag enkele maanden eerder was afgewezen.
De normen van de Hoge Raad voor Financiële Stabiliteit (HCSF) blijven het structurerende kader voor toegang tot krediet. De maximale schuldratio blijft vastgesteld op 35% van de inkomsten, inclusief verzekering, en de looptijd van de lening mag niet langer zijn dan 25 jaar (27 jaar voor nieuwbouw met uitstel).
De speelruimte ligt elders. Verschillende hefboomfactoren kunnen een dossier verbeteren:
- Het eigen vermogen blijft het belangrijkste selectiecriterium voor banken. Een eigen bijdrage die minimaal de notariskosten en de garantie dekt, verandert de risicoperceptie van de kredietverstrekker.
- De bankrelatie en het afsluiten van aanvullende producten (woonverzekering, sparen) bieden een onderhandelingshefboom op de nominale rente.
- Het inschakelen van een makelaar kan enkele tientallen basispunten opleveren, vooral voor atypische profielen (zelfstandigen, variabele inkomsten, expats).
De PTZ (nulrentelening) is opnieuw vormgegeven voor 2024 met een heroriëntatie op bepaalde gebieden en bepaalde soorten onroerend goed. De reikwijdte blijft beperkt, maar het kan een financieringsplan voor een eerste koper in een gespannen zone aanvullen.
Vastgoedprijzen: waar zijn de aankoopkansen in 2024
De prijsdaling die sinds 2023 is geregistreerd, raakt de markt niet uniform. Sommige grote metropolen hebben hun prijzen met meerdere punten zien dalen, terwijl goed verbonden middelgrote steden beter standhouden.
De steden waar de prijzen het meest dalen, bieden soms de beste kansen voor huurinvesteringen, op voorwaarde dat de huurvraag sterk blijft. Een dalende prijs in een stad waar de leegstand toeneemt, is geen kans, maar een val.
Om de relevantie van een gebied te beoordelen, tellen twee indicatoren meer dan de prijs per vierkante meter: het leegstandspercentage en de verhouding tussen de aankoopprijs en de jaarlijkse huur. Een verhouding van minder dan 15 geeft doorgaans een markt aan die gunstig is voor huurinvesteringen. Boven de 20 wordt het bruto rendement te laag om de lasten en belasting te dekken.
De vastgoedsector in 2024 beloont kopers die gelijktijdig drie parameters beheersen: de energieprestatie van het goed, het lokale regelgevingskader voor verhuur, en de structuur van hun financiering. Het negeren van een van deze drie aspecten brengt kostbare correcties met zich mee in de jaren na de aankoop.